要精准调控房地产，去库存可学海口经验

南海网专题：决战“冲锋号”——海南拉开供给侧改革序幕

　“海南以创新为引领 推进供给侧结构性改革”系列评论三

要精准调控房地产，去库存可学海口经验

　　作者：沧海一声笑

　　在“三去一降一补”任务中，通常认为海南重在降成本、补短板，“三去”包袱不重。但实际上，房地产“去库存”的形势还比较严峻。

　　从今年第一季度看，海南房地产销售面积340万平方米，同比增长78.1%;销售额352.85亿元，同比增长73.9%，在全国名列前茅，似乎形势可喜。但截至3月底海南待售商品房面积约4500万平方米，去化期约50个月，远远超过18个月的警戒线。2015年海南房地产开发投资1704.00亿元，增幅虽然下降至19%，但占全省固定资产投资比重却上升至50.8%。可以说，海南继续执行“两个暂停”政策，正是面对巨大去库存压力的因应之策。

　　海南作为“健康岛、长寿岛、生态岛”的宜居名声在外，又有资源的稀缺性价值打底，为什么还难卖呢?

　　主要原因还是在于品质不高，其中最突出的问题又在于配套不够。买房子不只是买钢筋水泥，关键还是要宜居，这就涉及到交通、商场、物业、公园、学校等生活服务设施的完备。但现实中，我们看到不少楼盘甚至是知名开发商的楼盘，形如一个个难以进出的生活孤岛，城市生活配套延伸不到这里，而开发商自己也不愿意花钱完善，那不就成了买房不过是买钢筋水泥么?其次，不少开发商还很不诚信，时不时爆出楼盘质量硬伤，甚至“一房多卖”，信息不对称的严重程度，以至于让不少买房人要是不托熟人，根本就不敢入手。长期依赖岛外购房的销售结构，让这一问题迟迟得不到彻底整治。再有，买房了之后会发现，海南物业服务的总体水平非常低。不说别的，海口80%的小区连业委会都成立不了，主管部门熟视无睹，于是放任之下的物业往往反客为主成为“二政府”，安全漏洞比比皆是。

　　这样的楼盘品质、这样的监管环境、这样的客源结构，要实现去库存、去警戒，谈何容易?

　　然而，也有成功的尝试。这就是海口，通过棚改货币化安置，打通存量商品房、保障性住房、棚改居民住房刚需之间的通道，就是直接给棚改户现金补偿，然后拿到现金的市民爱到哪里买房就到哪里买。好处是显而易见的，一是以往的棚改阻力迎刃而解、进度大大提速;二是拿到钱的棚改户肯定要在海口买房，于是库存得到消化;三是本地市民买房与外地购房人不同，相对理性和较真，楼盘好不好、值不值得买，是可以用脚把票投出来的，这就加速了市场中的优胜劣汰，迫使开发商去思考和解决楼盘配套的问题。

　　效果是显而易见的。从海口市公布的数据看，岛内居民购房占比由往年的40%一跃提升到今年的60%，改变了长期以来岛外市场依存度过高、抗风险能力差的局面。比如新开盘的新城吾悦广场项目总共17万平方米，现已销售15万平方米，其中海口籍居民购房占82%。今年上半年，海口销售商品房280.5万平方米、同比增长53%，商品住房库存逐月下降，减少库存近70万平方米，商品住房去化周期降至17.5个月;商品房销售均价6月份同比增长7.37%、环比上升9.8%。

　　当前，全省各市县几乎都面临着推进棚改任务和房地产去库存的双重压力。所以，除了在“多规合一”管控下，长期加强市场监管、严打开发商不诚信问题、严控低端住宅地产、精准发展高品质住宅、商业和旅游地产外，将棚改和去库存两者之间打通，形成一个对冲压力、一举两赢的连通器，至少在目前真不失为一个值得推广的办法。

　　“海南以创新为引领 推进供给侧结构性改革”系列评论：

　　评论一：以适度规模经营为突破口，打造农业王牌

　　评论二：自练深厚内功，才能让海南旅游近悦远来