权威人士谈话释放楼市哪些信号?楼市风向酝酿变化

核心提示：权威人士对于房地产市场“高杠杆”的担忧，更像是对未来政策走势的一种预告。而部分开发商已经开始意识到当前楼市的问题所在，在一片红火的市场大环境下，已经有品牌开发商在营销上以“降价”等促销的方式卖房而并非借力信贷杠杆。

5月9日权威人士再次通过《人民日报》“问诊”当前中国经济形势。针对房地产，经济学专家提出，部分去库存主要受货币宽松政策以及楼市加杠杆等因素影响来达到短期内经济稳增长需求，但从中长期来看，房地产市场确实需要通过推进城镇化来达到进一步去库存的目的。当下，通过降首付、降利率等楼市“高杠杆”手法已经受到质疑。权威人士对于房地产市场“高杠杆”的担忧，更像是对未来政策走势的一种预告。而部分开发商已经开始意识到当前楼市的问题所在，在一片红火的市场大环境下，已经有品牌开发商在营销上以“降价”等促销的方式卖房而并非借力信贷杠杆。

加杠杆去库存引担忧

5月9日权威人士通过《人民日报》“问诊”中国经济形势。在这一篇名为《开局首季问大势》的报道中，权威人士就提出“房子是给人住的，这个定位不能偏离”的观点，建议要通过人的城镇化“去库存”，而不应该通过加杠杆“去库存”，逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。这篇报道登出后引起了业内的广泛关注，分析人士指出，这番论调反映出了当下房地产市场一个普遍性的问题，那就是在信贷和货币宽松政策之下，行业的“虚火”已经越来越明显。

4月15日，国家统计局公布2016年第一季度GDP数据：一季度国内生产总值158526亿元，以2015年价格计算，今年一季度GDP增量为9851亿元，比上年同期多增222亿元。其中房地产行业的贡献非常明显。据国家统计局数据显示，一季度，全国房地产开发投资17677亿元，同比名义增长6.2%(扣除价格因素实际增长9.1%)，增速比上年全年加快5.2个百分点。仅2016年1-3月，全国商品房销售面积为24299万平方米，同比增长33.1%，销售额为18524亿元，同比增长54.1%，两项指标均创历史同期新高，房地产市场的需求端呈现出明显的回暖状态。

然而这种快速的上涨背后却是借力于货币宽松的“高杠杆”。摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊就指出，“从一季度房地产市场情况来看，部分去库存主要是受货币宽松政策以及楼市加杠杆等因素影响来达到短期内经济稳增长需求。”然而这并非是长期健康的市场方式，而国内楼市的去库存也不应该仅由“高杠杆”来完成。章俊认为，“从中长期来看，房地产市场需要通过推进城镇化来达到进一步去库存的目的。”

何为“高杠杆”?

在人民日报刊登的专访中，权威人士两次提到了房地产市场存在“泡沫”，这显然超出了各方预期。特别是在列举我国经济面临的九大风险点时，房地产泡沫仅位列于民营企业投资大幅下降风险之后，甚至超出过剩产能、不良贷款、地方债务等风险点，排名第二。

对于房地产行业的“高杠杆”从去年开始就已经被一些业内专家所提及。而在今年，特别是信贷政策宽松后，这一说法更为突出。有专家提出，楼市原本就是一个加杠杆比较多和比较高的行业。但是并非所有的杠杆行为都是不可取的。如降首付、降利率、增加按揭贷款额度等这些常规性的置业杠杆对于市场而言是健康的，可以有助于去库存。然而像一些场外配资等加高杠杆的行为把杠杆加得过高，的确值得警醒。

记者发现，从去年开始，广州不少楼盘都引入了“金融合作”。正常而言，传统的贷款置业是首付三成，最低两成，银行或者公积金贷款七成或者八成这样的方式进行操作。然而，“金融合作”则可能将买家需要支付的三成首付也转变成“贷款”的方式，不少楼盘可以做到一成首付甚至零首付。而这些产品往往都是通过地产中介公司完成。如链家、中原集团等房地产中介推出的首付贷、过桥贷等产品，一般支付首付的一半即可购房，使得购房者资金杠杆比例从1∶5(按照20%的首付比例计算)上升至1∶10，加上资金借贷环节增加导致的资金成本上涨，购房者还贷的风险大大增加。

有专家就指出，像这类型的高杠杆会导致资产轮动加快，相关市场急涨急跌，不仅影响到经济复苏的进度，甚至会进一步加大风险。“短时间内，购房者看到房价上涨，愿意承受高成本，但随着库存压力的再度显现，房价很可能重新回落，特别是二三线城市。若市场泡沫破裂，弃贷、违约情况增加，对中国经济将会产生破坏性的打击。”

“高杠杆”警示或影响后市政策

权威人士通过《人民日报》发表的对于房地产市场“高杠杆”的担忧，对于当下的房地产市场而言似乎并非只是简单观点，更像是对政策走势的一种预告。

事实上，从3月底以来，房地产政策的走向已经开始转变，一线大城市的政策不断收紧，三四线城市市场的去库存进程加快，都预示着房地产已经不再被单纯地作为拉动经济的动力，而开始回归其自然属性。

从近一个多月的政策变化就可以看出些许端倪。3月底北上深等一线大城市收紧楼市政策稳楼市，而近期一些三四线城市更是频出政策“清库存”。就在5月9日权威人士在人民日报发表“高杠杆”担忧的第二天，中山就传出“调控”的消息。商品房成交价超过8000元/平方米的项目需要预约网签。这表示，像中山这样近期房价上涨过快的三四线城市，也开始“稳房价”。

同策咨询研究部总监张宏伟就指出，从历轮楼市出现过热的阶段表现来看，每当市场出现过热时，全国性的调控政策势必会出台，为过热的楼市降温。如今，楼市调控政策基调转为“分城施策”，那也就意味着，哪个城市当前出现过热的状况，那个城市或将面临调控的风险。

开发商营销变阵积极回应

今年以来，在宽松的信贷政策之下，开发商的日子的确过得不错。但是在整体火爆的市场之下，早已有房企对于政策的转变表示担忧。而此次，权威人士通过党报发表对于楼市“加杠杆”的担忧，已经引起了部分企业的关注，从而迅速地改变营销策略。

就在分析出现的当天，就已经有企业作出反应。恒大地产就宣布，自5月9日起，恒大地产在布局国内的170多座城市、400多个大型楼盘中全面启动“全国楼盘8折大优惠”限时促销活动。记者了解到，此次全国性的8折优惠，并非是企业单纯的“冲业绩”。事实上，恒大地产今年1-4月，恒大地产集团的销售数据非常的靓丽，累计销售额高达887亿元，创同阶段销量历史新高，并完成全年销售任务的45%。有业内资深人士指出，恒大恰恰选择在这个时间祭出“8折大招”，显然是其政策敏感性的表现。甚至有分析称，在权威人士刚指出“房子是给人住的，这个定位不能偏离”的时候，房企亮出“8折大招”，“看来楼市之‘疯’要到头了。”